Toelichting op huurovereenkomst en bijlagen

Op 17 mei hebben wij de definitieve huurovereenkomst met bijlagen ontvangen. Hierbij alle stukken + toelichting ter informatie.

Op 10 januari 2023 kregen wij de nieuwe huurovereenkomst + bijlagen van de gemeente, nadat de tussenpartij SVIN eind 2022 had opgehouden te bestaan. Deze stukken resulteerden in veel onrust en protest binnen de volkstuinverenigingen.

Het heeft in het afgelopen jaar enorm geholpen een deel van de leden en de vele leden van alle andere verenigingen zich actief ingezet hebben, aanwezig waren in het gemeentehuis en hun stem lieten horen. Dank daarvoor! De politiek en de gemeente hebben ervaren dat volkstuinders hart voor hun zaak hebben en dat wij een partij zijn om rekening mee te houden.

Vanaf april 2023 tot heden is er overleg geweest tussen de gemeente en vertegenwoordigers van volkstuinverenigingen over de volkstuinvisie, de huurovereenkomst met bijlagen, het handhavingskader, het onderhoud en de bouwvoorschriften. Daarnaast heeft specifiek voor De Venhoeve er een zwaard van Damocles boven ons hoofd gehangen door de boodschap van mogelijke opheffing. Dit is in door nieuwe besluitvorming in de gemeenteraad van december 2023 inmiddels van de baan. 

Enerzijds heeft dat wel begrip over en weer opgeleverd. Anderzijds was het een teleurstellende exercitie. Met name de volkstuinvisie, die na besprekingen die hoopvol stemden toch door ambtenaren gereduceerd is tot een opening voor andere dingen dan volkstuinen. In alle andere onderhandelingen is wel wat bereikt, dat vind je hieronder, maar het hele proces was traag, vermoeiend en frustrerend. Desondanks zijn wij blij dat er toch resultaat is en dat wij een mogelijke huurovereenkomst voor 10 jaar kunnen krijgen. Met andere woorden: de volgende fase is aangebroken.

Op drie belangrijke punten is niet het gewenste resultaat bereikt:

1. Wij weten nog steeds niet hoe de kostendekkende huur is opgebouwd en of die wellicht lager kan.
2. De Bibob toets blijft in de huurovereenkomst.
3. Houtstook wordt verboden, ook al mogen de villa’s in Kralingen naast ons gewoon doorstoken.

Huurovereenkomst

• Alle bepalingen in de huurovereenkomst en de bindende bijlagen hieronder gelden voor alle leden. Die worden geacht zich hieraan te houden. Lees vooral ook de Kwaliteitseisen. Zie hierna.
• Een huurovereenkomst mogelijk voor 10 jaar i.p.v. 5 jaar.
• Het aantal m2 en dus de nu genoemde huurprijs kloppen – de Venhoeve zal blijven vasthouden aan het destijds genomen besluit door de leden dat de oppervlaktes van elke individuele tuin als gelijk wordt aangemerkt. Kortom huurprijs/aantal tuinen. Bij bebouwingspercentage zal er wel rekening worden gehouden met individuele oppervlaktes.
• Er is een opzegtermijn van 14 maanden (was eerst drie). Maar als er omgevingsplannen zijn, dan horen wij dat al veel eerder.
• Dezelfde betalingsconstructie als met de SVIN wordt gecontinueerd. De gemeente had voorgesteld: per kwartaal vooraf.
• De huurprijs per m2 (bij 4.7: eerste bedrag is voor verblijfstuinen zoals De Venhoeve) stijgt de komende jaren naar kostendekkend voor Vastgoed. Ondanks een jaar lang vragen aan de ambtenaren, de raad en de wethouders krijgen wij geen specificatie van hoe die kosten dan opgebouwd zijn. Enkel een globale uitleg, zie deze bijlage.
• Bij bodemverontreiniging in de volkstuin moet de veroorzaker de schade betalen.
• Er hoeft geen borgsom betaald te worden (artikel 10), dat wilde de gemeente eerst wel.
• De Bibob toets (een zwaar middel om het doopceel van bestuursleden te lichten als er vermoeden van criminaliteit of fraude is) blijft gehandhaafd. Er is echter een eerdere drempel ingevoerd, namelijk dat alle bestuursleden voortaan een Verklaring Omtrent Gedrag moeten inleveren, voordat ze bestuurslid kunnen worden.
  En indien de gemeente aanleiding ziet om een Bibob toets te gaan uitvoeren, krijgt de vereniging eerst zes weken de tijd om het betreffende bestuurslid te corrigeren, uit de functie te ontslaan en het lidmaatschap te beëindigen.
  Wij blijven het een enorm zwaar middel vinden voor een volkstuinvereniging, maar de gemeente houdt vast aan deze bepaling, ondanks een jaar lang bezwaren uiten.
• Overnachting mag in de periode van 1 april tot 1 november (was 1 oktober). Daarbuiten is het niet toegestaan om te overnachten. Er geldt een boete vanuit de gemeente van 250,- per dag.
• Al het onderhoud van bomen is door de gemeente in eigen handen genomen. Dus zij doen aanvragen voor kapvergunningen en komen snoeien. Wij krijgen geen waarschuwing als er een kapvergunning aangevraagd wordt, dus het is zaak dat zelf hier in de gaten te houden. Ze kondigen wel vantevoren een dag en tuin aan als ze gaan kappen. Ze kondigen alleen een periode aan (geen tuinen) als ze gaan snoeien. Ze hebben dan dus toegang tot alle tuinen.

.

Bijlage 1: Verhuurtekening

• Op deze tekening staat het hele gebied aangegeven waarvoor de huurovereenkomst geldt. De ‘bruto-huur’.

Bijlage 2: Rapport onderhoudsstaat

• Dit is een overzicht van de door de gemeente (via een derde partij) geconstateerde staat van onderhoud.
• De onderhoudsstaat is een concept, daarop kunnen wij nog reageren of het wel of niet klopt. De huurovereenkomst zegt nl. dat je de staat van het gehuurde accepteert. 

Bijlage 3: Oppervlakte tuinen

• Dit is een overzicht van de netto oppervlakte aan volkstuinen, verenigings- en bijgebouwen op VTV de Venhoeve. Dit ‘netto’ aantal vierkante meters is de maatstaf voor het totale huurbedrag.

Bijlage 4: Algemene Bepalingen

• Deze Algemene Bepalingen zijn standaard onderdeel van een huurovereenkomst die de gemeentelijke afdeling Vastgoed aangaat. Daarin willen zij het liefst niets veranderen, ondanks onze vele argumenten. Dat hebben zij nu wel op enkele details gedaan, zie hierna. Desondanks vinden wij het nog steeds meer lijken op Algemene Bepalingen voor een gebouw, dan voor grond.
• Er is een maximum van 10.000 euro vastgelegd aan de boetes die gegeven worden voor het niet naleven van de bepalingen en het Kwaliteitseisen.
• De hoofdelijke aansprakelijkheid van bestuurders kan niet meer worden verlegd naar erfgenamen (wat natuurlijk belachelijk was).

Bijlage 5: Demarcatielijst

• In deze lijst is vastgelegd welk onderhoud de gemeente doet en welke onderhoud de vereniging moet doen.
• Interessant om te lezen dat het voortaan de bedoeling is dat wij handmatig de straatkolken (= rioolputten) moeten schoonmaken. 
• Een deel van de werkzaamheden die nu bij de gemeente staan, doen wij zelf door middel van de werkbeurten. De gemeente heeft toegezegd dat wij daarvoor een vergoeding krijgen conform de vergoeding die zij moeten betalen aan groenaannemers. Dat maakt de zelfwerkzaamheid financieel aantrekkelijk, echter werkt dit ons al lange tijd tegen wegens het chronische gebrek aan vrijwilligers binnen onze vereniging. Zeker een aandachtspunt. Aan ons park kan nog heel veel worden verbeterd. 
• Er is jaarlijks een onderhoudsgesprek met de gemeente over wat er moet gebeuren en hoe dat uitgevoerd gaat worden. Wij wachten af hoe dat gaat werken in de praktijk. Ook wat de vergoeding voor zelfwerkzaamheid betreft.

Bijlage 6: Kwaliteitseisen – DIT IS VOOR ALLE LEDEN HEEL BELANGRIJK OM TE LEZEN

In de Kwaliteitseisen verwoordt de gemeente hoe zij willen dat volkstuinders zich gedragen en hoe de vereniging gerund moet worden. Als wij hieraan niet voldoen, hebben zij reden tot ingrijpen. Lees hier letterlijk: mogelijk verkorten van huurovereenkomst. Wij hebben uiteraard in de overlegrondes geprobeerd het zo gunstig mogelijk te laten uitvallen, maar de gemeente is op sommige punten ook vooringenomen en dat is niet veranderd ondanks onze argumenten.

Een groot deel van de bepalingen stonden al in ons Tuinreglement (dat nu dus aangepast gaat worden). Wij miszeggen niets dat er aan veel tuinen nogal het een en ander mankeert. Er is dus werk aan de winkel voor bepaalde leden. 

Hier enkele belangrijke punten:

• Volkstuinen zijn alleen voor Rotterdammers – de gemeente vraagt een overzicht op van tuinnummer + woonplaats. In een eerdere versie van deze Kwaliteitseisen hadden wij bedongen dat deze regel in zou gaan met het ingaan van deze nieuwe overeenkomst (1-1-2024), maar die bepaling is eruit gehaald. Als bestuur zullen wij in de toekomst geen niet-Rotterdammers aannemen als lid. Niet-Rotterdammers die lid zijn geworden in een periode dat het wel toegestaan was, laten wij gewoon met rust. Bij verhuizing houden wij wel de termijn van nog maximaal 5 jaar lid aan.
• Nieuw is de regel dat er per huishouden slechts 1 tuin in gebruik gegeven mag worden. Dit zullen wij ook respecteren in nieuwe gevallen vanaf 1-1-2024.
• De periode voor overnachting is met 1 maand verlengd tot 1 november i.v.m. de herfstvakantie.
• Artikel 3 gaat over de bouwvoorschriften. Die gaat de gemeente streng handhaven, zelfs met een boetebepaling. In ons Tuinreglement zijn nog aanvullende regels die ook gelden.
• Voor elk bouwwerk met een dak is een bouwvergunning nodig die je zelf instuurt naar de gemeente, nadat hij voorzien is van de goedkeuring van het bestuur. Zodra je de vergunning hebt, stuur je een afschrift aan het bestuur voor het dossier. Daarna kun je gaan bouwen.
• Volgens de gemeente mag je alleen bouwen: tuinhuis met aan één zijde afdak, schuur, kweekkas. Wij hebben onderhandeld voor een pergola, rozenboog etc., die zijn nu wel toegestaan, zie hiervoor de aparte bouwvoorschriften die geen onderdeel zijn van de huurovereenkomst, maar wel gelden voor alle verenigingen. De gemeente is wel heel expliciet in dat deze bouwwerken alleen toegestaan zijn zonder dak en als ze geen vergroting van het tuinhuis vormen.
• Nieuwe bouwwerken of aanbouw moeten voldoen aan de voorschriften. Heb je een situatie die niet conform de voorschriften is, dan moet je die voorafgaand aan verkoop van je tuin wel in orde brengen (afbreken dus).
• Voor openbare speeltuinen zijn strenge, kostbare eisen. Die moeten jaarlijks gekeurd worden.
• Open vuur is nog steeds verboden, in heel Rotterdam. Dus vuurkorven, kampvuren, vuurpotten etc. mogen niet.
• Houtkachels in huisjes worden met ingang van 1-1-2026 verboden. Nieuwe installatie is per direct verboden. Dit is nog steeds een discussiepunt, maar zelfs de wethouder wil niet buigen. Besturen worden gedwongen door te geven aan de gemeente welke tuinhuizen houtkachels hebben.
  
• Vastgoed heeft in haar wijsheid besloten dat je TWEE goedgekeurde, officieel gevulde gasflessen op je tuin mag hebben (max. 18 kg). Dus inclusief reservefles. Argumenten om er drie van te maken hebben helaas niet geholpen.

Bijlage 7: Kwaliteitsniveau

Het groenonderhoud en het onderhoud aan de paden moet aan bepaalde eisen voldoen. Dit is de CROW standaard. De volkstuinen moeten minimaal niveau B aanhouden.

Bijlage 8: Plattegrond volkstuinen

Dit is de plattegrond van de volkstuinen op VTV de Venhoeve. Deze indeling is door de gemeente goedgekeurd. Wij mogen dat niet zonder toestemming veranderen. Let op! Tuin 185a staat (nog) niet op de kaart. Dit wordt nog aangepast.

Bijlage 9: Schadeloosstelling

In geval dat de gemeente de grond van de volkstuinvereniging wil hebben voor ‘zwaarwegende belangen’, lees woningbouw, wegen etc. dan geldt er een regeling voor schadeloosstelling. Deze regeling was eerder niet expliciet ten tijde van de SVIN, dus dat is winst. Er is gediscussieerd over ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’. De verenigingen wilden een andere maatstaf, maar dat is door de gemeente niet geaccepteerd.

Dit waren de huurovereenkomst en de bijlagen.

Hierna volgen nog meer bijlagen die ook van toepassing zijn, maar formeel niet ondertekend hoeven te worden.

1. Notitie Bomen op volkstuinen

Een flyer van de gemeente waarin ze uitleggen hoe zij omgaan met bomen en wat ze van volkstuinders verwachten.

2. Bouwvoorschriften verblijfstuinen

Bouwvoorschriften voor alle volkstuinverenigingen met verblijfstuinen waarin gespecificeerd wordt waaraan voldaan moet worden. Dit wijkt niet erg af van wat wij al hebben. Wij zullen deze voorwaarden opnemen/wijzigen in ons huidig Tuinreglement.

3. Reductieregeling

Nu de huurprijs van volkstuinen omhoog gaat, heeft de gemeente ook de reductieregeling uitgebreid. Wees er op tijd bij als je reductie wilt ontvangen. Het is altijd achteraf en gaat niet via het bestuur.

4. Voorwaarden voor het krijgen van een 10-jarig contract

De gemeente zet in op betrouwbare volkstuinverenigingen en wil daarvoor garanties. Dus stellen ze dat als je als vereniging een 10-jarig contract wilt, dat je dan aan al deze voorwaarden moet voldoen en al deze stukken zo spoedig mogelijk moet aanleveren (uiterlijk 1 juli 2024). Lukt dat niet, dan krijg je een 1-jarig contract en heb je nog twee jaar de tijd om het wel voor elkaar te krijgen. Lukt het niet binnen drie jaar, dan bestaat de kans dat de vereniging niet langer grond kan huren van de gemeente.

VTV de Venhoeve voldoet aan al deze voorwaarden. Maar het is een enorme bak werk om dit bij elkaar te verzamelen. Wij doen ons best.

7. Volkstuinvisie

5, 6, 13 diverse stukken

Wat in deze webpagina niet is toegevoegd:

5. Model Huishoudelijk Reglement: wij hebben een prima Huishoudelijk Reglement, een aantal bepalingen moet aangepast worden, maar daarover communiceren wij apart.

6. Handhavingskader: de bijlage die wij ontvingen was een conceptversie waarin nog allerlei vragen van de jurist stonden, dus niet echt een versie die definitief leek. Zodra de definitieve versie er is communiceren wij hierover.

13. Model Statuten: hierover communiceren wij apart, tegelijk met wijzigingen in Huishoudelijk reglement en Tuinreglement. Noodzakelijk om deze aan te passen aangezien de huidige statuten dateren uit het SVIN tijdperk